漢中美安房地產開發有限公司

行業: 房地產
階段: 天使期
地域: 陜西省 漢中市
融資方式: 股權融資(5000萬)
尋找: 風險投資、個人投資者、天使投資人、債權投資機構等
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項目簡介

漢中美安房地產開發有限公司
關于美安國際廣場項目推介書

一、項目名稱
美安國際廣場
二、承辦單位:
漢中美安房地產開發有限公司
三、項目名稱及內容概述:
1.漢中美安國際廣場位于陜西省漢中市漢江北側,屬于漢中核心位置用地北側為居民區,東臨南大街,西靠天漢大道,南側為漢寧路,其中天漢大道是漢中主要的貫通南北的主要交通要道。基地周邊有新建的海洋城,豪生酒店以及沿江打造集旅游、休閑、購物為一體的漢江長街。自然資源豐富,配套設施完善。本項目打造以集高端寫字樓、商務公寓、住宅、商業和生態綠色技術于一體的高端品質綜合體
近些年來,隨著中央一系列優惠政策的實施以及交通條件的不斷完善,漢中市的房地產市場發展取得了顯著的成就,據漢中市房產交易中心數據統計,2016年漢中房地產市場,中心城區新房成交103.45萬㎡,環比2015年上漲7.4%。全年商品住宅批準預售119.58萬㎡,新增預售面積比2015年總體上漲19.52%。從數據看2016年成交量是近三年來最好的,這表明漢中樓市去庫存已發力。漢中作為山區四線城市,未來幾年的商業地產前景還是很樂觀的,主要在于:
1)、大交通的改善尤其是高鐵的開通,市場預期得到進一步釋放,購買群體將增加西安、西北軍團,特別是“城歸”現象會更加明顯。所謂“城歸”,就是在外打工、經商群體,返鄉置業、居家、經商所帶來的剛性需求。又比如,漢中機場出入港口流量,在2016年就有非常顯著的增加。這無疑帶來了城市活力的增強,也帶來了潛在的投資、置業需求。
2)、城市美化、亮化、綠化,城市環境更加優美,城市競爭力不斷增強,在可以預見的未來幾年間,陜南中心的區位優勢不斷得到釋放,房地產的市場號召力逐步得到顯現。
3)、改善性需求將蓬勃發展。隨著舊城改造力度加強,隨著第一次置業、階段性置業的結束,整個市場逐步走向改善性需求的顯性訴求。這個規律,在很多三四線城市都有驗證。將會有更多更好的產品投放市場,漢中房價將會在2017年的今后幾年有一個明顯增長。
4)、漢中旅游產業的換檔升級、提速增效,尤其是興漢新區的建成,將是全國最大的漢文化旅游產業綜合性項目,旅游產業名片具備規模,漢中旅游獲得爆發性增長是可能的,這將為商業地產總體環境提供一個極好的背景。
隨著“雙百戰略”的推進,相應商業配套的需求量將在不斷增加,所以商業用房的市場比較廣闊,尤其是區位優勢強勁的地段,將長期受到市場的熱捧,特別是隨著漢中旅游業的發展和2017年西成高鐵的開通,未來將迎來新一輪發展機遇。
2.本項目由南向北逆時針分別編號地塊一、地塊二、地塊三。
(1)地塊一(項目一期即:漢臺區天漢大道以東市地稅局以北區域棚戶區改造項目):已由漢中市漢臺區發展和改革局批準立項,并由漢中市政府確定為漢中市“十三五”規劃重點建設項目、2017年陜西省重點棚戶區改造項目,征收范圍:東臨街坊路、南臨市地稅局、西臨天漢大道、北臨鎮江巷,共計用地面積 12218 平方米(約18.32畝),拆遷戶約60戶,約 130 人,拆遷面積9300平方米,投資約3.12億元。用地為商業+商務公寓,用地面積122293.93㎡,容積率為7.4。
(2)地塊二(項目二期即:漢臺區天漢大道以東市地稅局以北區域二期棚戶區改造項目):已納入漢中市漢臺區2018年城市棚戶區改造項目,目前已由漢中市漢臺區發展和改革局批準立項,征收范圍:漢臺區天漢大道東側漢寧路以北,鎮江巷以南、擬打通的南大街以西、街坊路以東區域及漢中市地稅局家屬院,用地面積:23310平方米(約35畝),拆遷290戶,拆遷面積約35000平方米,投資約4.862億元。用地為商業+居住,用地面積8785.99㎡,容積率為5.5。
(3)地塊三(項目三期即漢臺區天漢大道以東鎮江巷以北區域棚戶區改造項目):已納入漢中市漢臺區2018年城市棚戶區改造項目,目前已由漢中市漢臺區發展和改革局批準立項,征收范圍:漢中路辦事處轄區,天漢大道以東、鎮江巷以北、三二零一醫院高職樓圍墻以南、以西區域。規劃用地面積約26680 平方米(40畝)。拆遷居民96戶,拆遷面積21000平方米,投資約4.6億元。用地為金融商業+辦公,用地面積9306.21㎡,容積率為7.2。
(4)項目總用地約109.64畝,除四周城市規劃道路外項目凈用地93.2畝,涉及拆遷約446戶,總拆遷面積約65300平方米,估算總投資約10.82億元。以上三宗地塊處于漢中市中心城區總體規劃的金融商業區域。
3.項目創意解讀
(1)本項目位于漢中市南北發展軸上,周邊是更新改造項目眾多,項目有三個地塊組成,地塊之間被街道分割。用地較為分散,周邊配套比較優越,商業,辦公等功能成熟;教育、醫療等資源優良,利于商業氛圍的形成。
(2)一個豐富多彩的城市活動中心
本項目設計打造一個基于漢中中心城區商圈的都市目的地,這里整合了金融商業、家居購物,文化旅游、體育休閑,餐飲服務等商業活動,構建辦公,購物、休憩各有所需,便捷,豐富的高品質城市活動目的地。
(3)多層次立體街區
本項目我們從“立體街區”的理念出發,將集中商業,商業街作為立體街區的底層,并由此形成的屋頂花園提供給辦公,居住有個開放的活動場地,由于項目由三個地塊組成,我們把各地塊通過廊道和屋頂花園連接形成可以工人使用的屋頂花園。
(4)商業裙房形體生成
本項目商業裙房的設計理念來自漢水資源豐富的漢江,蜿蜒的江岸綠水長流,江島隨著季節時隱時現如隱藏在江底的潛龍,在對商業形成設計時借鑒流水的蜿蜒,創建費線性的建筑外形,通過前后凹凸創造有利于城市的公共島嶼空間,另外漢中是漢江的發祥地,“漢江碧水,如隱潛龍”的理念植入也為商業裙房增添新意。
(5)商業塔樓形體形成
本項目塔樓的設計理念來自漢中周邊山脈,漢中西北依秦嶺山脈,南屏巴山淺麗,形成漢中盆地,項目周邊布置塔樓形成“巴山親臨,群組相生”的設計理念,在形象上和裙房立面風格統一,形成集群造型,中部屋頂花園在立面形象中完整二統一,將商業與塔樓形象統一協調。
(6)城市公共空間打造
一個好的設計它必須是服務于這個城市,為這個城市創造積極的空間,在用地緊促的情況下依然退留一部分給城市,天漢大道和南大街是漢中城市兩側重要道路,在設計中通過形體變化形成自然的開放空間,形成嶄新的漢中城市會客廳。
4、項目經濟技術指標
塊地一 經濟技術指導
分項 數值 單位 備注
用地面積: 1223.93 ㎡
總建筑面積: 108601.32 ㎡
計容積率建筑面積: 89794.92 ㎡
其中 商業 34452.32 ㎡
5A寫字樓酒店 18447.53 ㎡
西漢三國旅游文化主題酒店 18447.53 ㎡
美安國際公寓 18447.53 ㎡
地下車庫建筑面積: 18806.4 ㎡ 36㎡/輛
容積率: 7.34
建筑基地面積: 6890.46 ㎡
建筑密度: 56.34% %
機動車輛停車位 898 個 1輛/100㎡
其中 地上停車位 180 輛
地下停車位 718 輛

塊地二 經濟技術指導
分項 數值 單位 備注
用地面積: 8785.99 ㎡
總建筑面積: 55800.29 ㎡
計容積率建筑面積: 4947.45 ㎡
其中 商業 11187.45 ㎡
住宅 32760 ㎡
地下車庫建筑面積: 13119.4 ㎡ 36㎡/輛
容積率: 5.00
建筑基地面積: 3729.15 ㎡
建筑密度: 42.44% %
機動車輛停車位 477 個 1輛/100㎡
其中 地上停車位 95 輛
地下停車位 382 輛
塊地三 經濟技術指導
分項 數值 單位 備注
用地面積: 9306.21 ㎡
總建筑面積: 80487.04 ㎡
計容積面積: 66207.84 ㎡
其中 商業 23119.74 ㎡
美安漢中國際金融中心 43088.10 ㎡
地下車庫建筑面積: 14279.20 ㎡ 36㎡/輛
容積率: 7.11
建筑基地面積: 4623.95 ㎡
建筑密度: 49.69% %
機動車輛停車位 662 個 1輛/100㎡
其中 地上停車位 132 輛
地下停車位 530 輛
四、項目總投資金額及合作方式
1.本項目總投資金額:12.82億
其中 一期(漢臺區天漢大道以東市地稅局以北區域棚戶區改造項目)計劃投入成本約: 3.12億元
二期(漢臺區天漢大道以東市地稅局以北區域二期棚戶區改造項目)計劃投入成本約: 4.862億元
三期(漢臺區天漢大道以東鎮江巷以北區域棚戶區改造項目)計劃投入成本約: 4.6億元
2.合作方式:
1.聯合投資模式:將該項目的利益同投資方共享,即貴方現投資**萬元,占有該項目一期凈利潤的**%收益(可詳談)。
2.企業融資模式:對資金的利用效率,提高資金收益率,也提供了一條穩定的回報機會,即融資**萬元,按年息**%計算,期限為*年(可詳談)。
五、銷售單價預測
目前、漢中城區與本項目區位相當的營業用房根據地理,區位不同差別非常懸殊,每平方米價格自6000元至40000元不等。經對近期還在熱銷,與本項目近在咫尺的“海洋城”項目實地調查,“海洋城”位于漢中市天漢大道與南一環(風景路)交匯處,其預售價為;高層住宅4100元/㎡-4300元/㎡不等,商業用房12000元/㎡元-36000元/㎡不等,其銷售情況非常可喜,住宅已告罄,營業房也已所剩無幾。根據本項目所處區位特點和目前該地理的商業氛圍,無論從區位優勢和臨街深度均優于“海洋城”,根據市場調研并征詢相關業內人士意見,經綜合評估分析,本著“價值價格比相當”“功能價格比相當”和“穩健性原則”,我們認為本項目商用房價按以下定位較為適宜;營業房一層28000元/㎡,二層12000元/㎡,三層8000/㎡,4-5層5800/㎡,地下車庫3600元/㎡,公寓、酒店4800元/㎡。
六、銷售收入預測
本項目經估算銷售收益如下:
1、商業用房收入:
一層:6000㎡×28000元/㎡=16800萬元
二層:6255㎡×12000元/㎡=7506萬元
三層:6255㎡×8000 元/㎡=5004萬元
四、五層:12510㎡×5800元/㎡=7255.8萬元
2、公寓、酒店、寫字樓收入:
36894㎡×4800元/㎡=17709萬元
3、地下停車庫銷售收入:
12020㎡×3600元/㎡=4327萬元
4、項目銷售總收入:[1+2+3]=58602萬元
5、稅收: 58602萬元×11%=6446萬元
6、管理及銷售費用 :58602萬元×5%=2930萬元
7、利潤:58602-36545-6446-2930=12681萬元
投資收益率=12681/36545×100%=34.70%
經項目收益與開發成本對比計算,本項目收益情況較好,且項目建成投入使用后仍有經營收益,故有較強償還能力。
雙方可以對具體事宜和操作方式進行詳細洽談,我公司期待著與貴方的真誠合作!

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